Der Ankauf einer Wohn/Gewerbeimmobilie bei einer Zwangsversteigerung ist eine wirtschaftlich äußerst interessante mögliche Alternative zum freihändigen Kauf einer Immobilie. Dieser kurze Überblick stellt die wesentlichen Schritte des Zwangsversteigerungsverfahrens vor, um Interessenten einen schnelle Überblick über den Ablauf eines Immobilien-Versteigerungstermins aufzuzeigen . Es sollte aber jedem Interessenten klar sein, dass die Zwangsversteigerung große Chancen ( günstiger Kaufpreis ) aber auch Risiken birgt. Meistens ist eine Innenbesichtigung erst nach dem Zuschlag vor Gericht überhaupt möglich ! Bei Zwangsversteigerungsobjekten gibt es keine Gewähr für Rechts und Sachmängel.

1. Verkehrswert der Immobilie /  Wertgutachten eines vereidigten Sachverständigen

Die Hauptsache eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist der Versteigerungstermin beim zuständigen Gericht . Um den Beteiligten u. Bietinteressenten eine gute Vorbereitung auf den Versteigerungstermin zu ermöglichen, wird dieser immer erst dann bestimmt, wenn der Verkehrswert der Immobilie durch das zuständige Gericht ermittelt wurde. Hierzu beauftragt das Gericht regelmässig einen unabhängigen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens über das Grundstück einschließlich der Bebauung. Bietinteressenten können das Wertgutachten vor oder während dem Versteigerungstermin einsehen. Es ist zu beachten, dass der Wertgutachter oftmals die Immobilie nicht von innen besichtigen können, da der Eigentümer dies verweigert.

2. Zwangsversteigerungstermin am zuständigen Gericht ( Amtsgericht usw.)

Nach Aufruf der Immobilie werden denen im Termin Anwesenden die wichtigen Objektdaten wie Einheitswert, der die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer darstellt, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Es empfiehlt sich, diesen Mitteilungen besondere Aufmerksamkeit zu schenken.Nach diesen Bekanntmachungen werden vom Gericht das geringste Gebot sowie die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Das geringste Gebot stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar und ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Es setzt sich zusammen aus dem Bargebot sowie den bestehen bleibenden Rechten.

3. Bietzeit für eine Immobilie / 30 Minuten

Nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten durch das Gericht beginnt die eigentliche Bietzeit. Diese beträgt mindestens 30 Minuten, kann aber verlängert werden. Währenddessen besteht weiter die Möglichkeit für die Interessenten, Fragen zu stellen, mit Gläubigern zu sprechen und auch das gerichtliche Gutachten einzusehen. Erst wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben werden, wird die Versteigerung geschlossen.

4. Abgabe von Versteigerungsgeboten / Bietsicherheit

Bei der Abgabe eines Gebots muss damit gerechnet werden, dass Sicherheitsleistung erbracht werden muss. Diese beträgt in der Regel 10% des Verkehrswertes und muss sofort im Termin geleistet werden. Wird die Sicherheit nicht sofort geleistet, wird das Gebot meist als unwirksamt abgelehnt . Die Sicherheitsleistung kann entweder durch Einzahlung auf die Gerichtskasse bzw. Landeshauptkasse, oder durch einen bankbestätigten Scheck, nicht älter als 3 Werktage, erbracht werden. Bargeld ist nicht mehr möglich.

Zur Sicherheitsleistung geeignet sind auch Verrechnungsschecks, wenn sie von einem im Inland zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Auch hier darf die Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach dem Versteigerungstermin ablaufen.

5. Identitätsüberprüfung des Bieters im Zwangsversteigerungsverfahren

Bei der Annahme von Geboten ist die Identität des Bieters zu prüfen, der Nachweis erfolgt durch gültigen Personalausweis oder Reisepass. Wollen mehrere Personen zusammen bieten, müssen alle anwesend sein oder es müssen öffentlich beglaubigte Bietvollmachten der Abwesenden vorgelegt werden. Für Handelsgesellschaften, juristische Personen und Vereine ist zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage eines öffentlich beglaubigten, aktuellen Registerauszuges notwendig.

6. Zulassung des Gebotes für eine Immobilie

Wird auf Verlangen die Sicherheit geleistet, wird das Gebot zugelassen. Sind Mängel beim Identitätsnachweis, in der Vertretungsbefugnis oder bei der Sicherheit aufgetreten, wird das Gebot sofort im Termin zurück gewiesen. Im Allgemeinen wird immer die Sicherheitsleistung von 10 % vom Gläubigervertreter verlangt.

7. Meistgebot und Zuschlag oder Zuschlagsaussetzung

Nach dem Ende der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet. Darauf folgt die Verhandlung über den Zuschlag. Mit der Verkündung des Zuschlages im Versteigerungstermin oder in einem später stattfindenden Verkündungstermin ist dieser wirksam und der Ersteher erwirbt das Eigentum außerhalb des Grundbuches an dem Grundstück. Die später erfolgende Eintragung im Grundbuch ist nur noch berichtigender Natur.

Der Ersteher erwirbt zugleich das Eigentum an den Gegenständen (Bestandteile, Zubehör), auf die sich die Versteigerung erstreckt. Es erlöschen alle beschränkten dinglichen Rechte an dem versteigerten Grundstück, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen. Ihre Löschung im Grundbuch ist ebenfalls nur berichtigender Natur.

Mit der Wirksamkeit des Zuschlags gehen auf den Ersteher auch die Nutzungen und Lasten über. Der Ersteher tritt mit dem Zuschlag in die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein. Ein Zuschlag kann auch für eine bestimmte Zeit, i,d. R. 14 Tage, ausgesetzt werden. Dies kann aber von Amtsgericht zu Amtsgericht unterschiedlich sein.

8. Verfahren Erteilung des Zuschlages / Bezahlung

Nach der Erteilung des Zuschlages bestimmt das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses. Im Nachgang erfolgt dann auch die Umtragung des Eigentums im Grundbuch sowie die Löschung von nicht übernommenen beschränkten dinglichen Rechten.

Das Bargebot ist von dem Erwerber spätestens im Verteilungstermin zu bezahlen, es ist vom Zeitpunkt des Zuschlages an mit 4 % zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entfällt ab dem Zeitpunkt der Hinterlegung des Bargebots durch den Ersteher unter Verzicht auf Rücknahme. Entrichtet werden kann das Bargebot samt Bargebotszinsen auch durch Überweisung oder Einzahlung auf ein Konto der für das Vollstreckungsgericht zuständigen Gerichtskasse, sofern der Betrag der Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt.

Wer bis zum Verteilungstermin nicht gezahlt hat, muss damit rechnen, dass gegen ihn die Forderungen der Gläubiger übertragen werden, die etwas aus dem Steigerlös zu erwarten hätten. D. h., es werden Sicherungshypotheken mit gesetzlichem Verzugszinssatz eingetragen, und der Ersteher hat mit neuerlicher Zwangsversteigerung, diesmal gegen sich, zu rechnen, aber auch mit der Vollstreckung in sein persönliches Vermögen. Man sollte also auf jeden Fall die Finanzierung der Immobilie vor dem Termin sicherstellen.

9. Weitere Kosten für den Ersteigerer einer Immobilie

Mit dem Zuschlag kommen auf den Ersteher weitere Kosten zu, die in der finanziellen Planung ebenfalls berücksichtigt werden müssen:
* Die Abgabe des Meistgebots ist in Höhe von 3,5% grunderwerbststeuerpflichtig. Bei der Abtretung des Meistgebots oder im Fall der verdeckten Stellvertretung wird die Grunderwerbssteuer sogar zweimal fällig.

* Das Bargebot ist vom Zeitpunkt der Wirksamkeit des Zuschlags an mit 4 % zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entfällt für den Teilbetrag, der als Sicherheitsleistung bar gezahlt wurde sowie ab dem Zeitpunkt der Hinterlegung des Bargebots unter Verzicht auf Rücknahme.
* Die Kosten des Zuschlages sind ebenfalls von dem Ersteher zu bezahlen. Es entsteht für die Erteilung des Zuschlages eine halbe Gerichtsgebühr, die sich nach dem Wert des Meistgebots berechnet.

Des Weiteren entstehen die üblichen Eintragungskosten beim Grundbuchamt durch die Umschreibung des Eigentums sowie ggf. für die Finanzierung einzutragende Grundpfandrechte.

10. Sonstiges /

Interessenten f. Immobilienversteigerungen ist angeraten im Vorfeld andere Versteigerungstermin als Besucher wahr zu nehmen. Man sollte sich vor dem eigentl. Termin auch selbst ein festes Preisliment setzten.

* Alle Angaben ohne Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit